Viktigaste orsaken till prisnedgången är ränteläget
I maj 2022 påbörjade Riksbanken en snabb och kraftig uppgångsfas av reporäntan med sista raka höjningen i slutet av september 2023. Ränteuppgången har legat som ett tungt ok över transaktionsmarknaden för skogsfastigheter där säljare och köpares uppfattning om prisbild ofta legat långt från varandra. Högt belånade skogsägare har i detta marknadsläge haft en tuff tillvaro medan lågt belånade skogsägare å andra sidan, på grund av höga priser på skogsråvara, haft en otroligt fin lönsamhet från sin verksamhet. Trots höga priser på skogsråvaran startade räntehöjningarna en prisnedgång på skogsmark hösten 2022, som fortsatt 2023 och första kvartalet 2024.
Störst prisnedgång i Norra Sverige
I norra Sverige där priset på skogsmark stod emot längst när räntehöjningarna påbörjades, har under första halvåret 2024 priset gått ner hela 20,3 procent. Från 371 kr/m³sk (skogskubikmeter) till i genomsnitt 296 kr/m³sk. Det är en anmärkningsvärt stor nedgång som inte helt känns igen av Ludvig & Co Fastighetsförmedlings fastighetsmäklare i norra Sverige.
- Det är uppenbart att antalet intressenter har varit färre, att försäljningstider varit längre och att framförallt stora fastigheter med högt pris samt skogsfastigheter med lite slutavverkningsbar skog har varit svårare att sälja. Intresset för investering i skog har dock hela tiden funnits. Säsongen kom dock igång sent i år p.g.a. snön som låg kvar länge. Det gör att många svårsålda fastigheter som inte blev sålda 2023 hamnar i årets statistik och lite oförtjänt drar ner statistiken i just norra Sverige, säger Ralf Gustafsson, fastighetsmäklare på Ludvig & Co Fastighetsförmedling i Västerbotten.
De lägsta genomsnittliga priserna i Norra Sverige uppmättes i Q1 2024. Under Q2 har därefter prisbilden stigit, liksom även i juli 2024.
Mellersta Sverige
I mellersta Sverige har priset på skogsmark sjunkit med 5 procent. Från genomsnittspriset 535 kr/m³sk till 508 kr/m³sk. I detta område reagerade marknaden snabbare än i norr när prisbilden sjönk vilket innebär att en större statistisk prisnedgång redan tidigare rapporterats om. Liksom i norra Sverige var den uppmätta prisnivån lägst i Q1 och har under Q2 samt i juli ökat.
- I mellersta Sverige har marknaden i stort börjat finna en ny jämviktsnivå där köpare och säljare möter varandra och många köpare förstår att lägre priser på skogsmark i kombination med höga priser på skogsråvara är en bra kombination, säger Markus Helin, fastighetsmäklande Marknadsområdeschef på Ludvig & Co Fastighetsförmedling
Södra Sverige
Under första halvåret 2024 sjönk priset på skog med 10,6 procent i södra Sverige, från 850 kr/m³sk till 760 kr/m³sk. Det var i södra Sverige statistiken först visade prisnedgång när priserna började sjunka hösten 2022 och i och med halvårsnoteringen är den kraftiga prisuppgång som pågick år 2000 – 2022 nästan utraderad. Även i södra Sverige visar statistiken att de lägsta prisnoteringarna skedde i Q1 samt att priset stigit under Q2 liksom även i juli 2024.
-Intresset och prisbilden för lite mindre skogsfastigheter som många har möjlighet att finansiera har under första halvåret varit stort, liksom för skogsmark med mycket slutavverkningsbar skog. Större skogsfastigheter som kräver mer kapital har varit något svårare att sälja, vilket högst troligt förändras i takt med de räntesänkningar som nu sker, säger Jennie Bråthén, Fastighetsmäklare på Ludvig & Co Fastighetsförmedling i Västra Götaland.
Botten är nådd
Under Q2 har priset på skogsmark i samtliga tre områden norra, mellersta och södra Sverige återigen stigit.
- I maj 2024 när Riksbanken sänkte reporäntan kunde vi se att köpare och säljare i lite större utsträckning kunde möta varandra. Här fick vi som arbetar med fastighetsförmedling tydlig och högst efterlängtad vind i seglen, då intresset för köp av skog tydligt ökade och antalet avslut likaså. Detta säger Peter Calderon, Affärsområdeschef på Ludvig & Co Fastighetsförmedling.
När Riksbanken nu återigen sänkt reporäntan i kombination med fortsatt höga priser för skogsråvara, borgar det för fortsatt stabilisering av skogsfastighetsmarknaden och högre priser. Vid publiceringen av Skogsmarksprisrapporten för helåret 2023, i januari 2024, uttryckte vi en tro om att prisbilden kan komma att utvecklas åt det positiva hållet under 2024. Där har vi enligt statistiken hittills haft fel men vi vidhåller vår tro om stigande skogsmarkspriser. Vad som dock också prognostiseras är att flera som avvaktat med att sälja p.g.a. konjunkturläget, kontaktar oss framöver för att komma igång med försäljningen. Det leder till ett ökat utbud som i sin tur har en avkylande effekt på marknaden.
Sammanfattningsvis är vår tro på marknaden för skogsmark, att vi under hösten ser en marknad som fungerar bättre än tidigare, där köpare och säljare lättare kommer överens om vad priset skall vara och där priset på skogsmark ökar från nuvarande nivåer. Det kommer dock fortsatt vara stora skillnader i prisnivå mellan olika fastigheter med till synes samma förutsättningar.
Källa: Ludvig & Co
